Premessa – Cosa è la due diligence immobiliare
La due diligence immobiliare è quell’insieme di verifiche volte ad individuare opportunità e criticità di una operazione immobiliare. E’ una specifica attività di consulenza, che può necessitare anche di competenze tecniche oltre che giuridiche. Si è spesso portati a pensare che la due diligence venga eseguita da chi sta per acquistare un immobile ed è frequente che sia così.
Tuttavia anche chi è già proprietario del bene e vuole disporne, vendendolo o concedendolo in godimento a terzi, può avere bisogno di commissionare una attenta due diligence.
Di seguito un caso concreto.
Il caso concreto
L’oggetto dell’analisi riguarda un immobile di provenienza ereditaria che necessita di importanti ristrutturazioni. L’erede, divenuto proprietario, intende concederlo in locazione ad una società la quale si impegnerà ad eseguire i lavori a proprie spese e, successivamente, lo utilizzerà come casa vacanza.
Verifiche Preliminari del Proprietario-Locatore
Prima di iniziare la trattativa ed eventualmente disciplinarla, ilproprietario dovrà verificare la fattibilità dell’operazione e rimuovere ogni ostacolo alla stessa.
Ciò per evitare che le criticità non valutate emergano dopo la sottoscrizione del contratto ritardando il progetto oppure rendendo persino impossibile, con conseguente responsabilità del proprietario per inadempienza.
Verifica del Regolamento Condominiale
L’immobile, se parte di un condominio, è soggetto alle disposizioni del regolamento condominiale, che potrebbe contenere limitazioni alla destinazione d’uso (es. divieto di attività ricettive come case vacanza)
Il locatore dovrà quindi verificare che il regolamento non impedisca la specifica destinazione dell’immobile. Sul punto si ricorda che un regolamento condominiale può legittimamente vietare l’utilizzo delle proprietà esclusive per finalità specifiche soltanto qualora sia stato appprovato all’unanimità dei condomini e trascritto (Cass. 19212/2019 e 22711/2020); è altresì necessario che il divieto sia esplicito.
Verifica della Denuncia di Successione e della Regolarità della Proprietà
Trattandosi di un immobile di provenienza ereditario che dovrà essere oggetto di lavori e modifiche interne (atte a renderlo fruibile per un progetto ricettivo e non meramente abitativo) sarà necessario che l’intestazione catastale sia corretta e che quindi l’erede presenti la denuncia di successione con conseguente volturazione dei dati catastali. In questo modo la pratica con cui verrà comunicato l’inizio dei lavori di ristrutturazione non incontrerà alcuna difficoltà presso i competenti uffici comunali.
Tutele Contrattuali per il proprietario-Locatore
Per garantire la protezione del locatore, è fondamentale stipulare un contratto avente contenuto compesso.
Specifica dei Lavori da Eseguire
Da un lato dovranno essere specificati:
– i lavori di ristrutturazione che verranno eseguiti, nel modo più dettagliato possibile;
– l’importo dei lavori, meglio se allegando al cntratto un capitolato ed un preventivo per la ristrutturazione;
– il criterio di ripartizione delle spese di ristrutturazione tra locatore e conduttore, se i costi della stessa non verranno sopportati unicamente dal conduttore;
– il termine di inzio e fine dei lavori, sì da predeterminare il lasso temporale all’esito del quale l’immobile diverrà produttivo;
– eventuali penali per ritardi;
– l’obbligo di concordare per iscritto qualsiasi variazione delle lavorazioni
– l’assunzione da parte del conduttore della qualità di committente con tutti i relativi obblighi e l’espresso impegno del medesimo a far sì che le lavorazioni vengano eseguite nel rispetto della normativa previdenziale e della Sicurezza sul Lavoro;
– l’obbligo del conduttore committente di comunicare al proprietario copia dei contratti afferenti la ristrutturazione e di tutti i documenti a tal fine rilevanti (ad es. il DURC della società appaltatrice).
Preliminare di locazione
Dall’altro, il contratto dovrà:
– impegnare entrambe le parti alla sottoscrizione di un contratto di locazione, indicandone i punti salienti (essenzialmente durata ed importo del canone);
– la finalità specifica cui il futuro conduttore intende destinare l’immobile;
– l’esenzione del proprietario da qualsiasi responsabilità derivante dalla eventuale impossibilità di svolgimento dell’attività / utilizzo prefigurato dal futuro conduttore.
– specificare come l’immobile dovrà essere restituito all’esito della locazione.
Conclusione
L’esame del caso concreto fa comprendere come la due diligence immobiliare sia necessaria sempre, ogni volta in cui vi è il progetto di un’operazione immobiliare.
La due diligence permette ad entrambe le parti (non solo ad un ipotetico acquirente) di gestire con consapevolezza e trasparenza l’operazione, riducendo al minimo il rischio di un contenzioso.