La prelazione
La prelazione volontaria è un accordo tra due parti che conferisce a una di esse (il prelazionario) il diritto di essere preferita rispetto a terzi nell’acquisto o locazione di un bene, qualora l’altra parte (il prelazionante) decida di vendere o affittare. Questo patto non obbliga il prelazionante a concludere una vendita o locazione, ma lo vincola soltanto ad informare il prelazionario della sua intenzione di farlo.
La prelazione volontaria è diffusa in ambito immobiliare. Garantisce una forma di priorità, offrendo al prelazionario l’opportunità di concludere l’affare alle stesse condizioni che il prelazionante proporrebbe a terzi.
Il contratto preliminare secondo l’articolo 1351 del Codice Civile
Il contratto preliminare è un accordo con il quale due o più parti si impegnano a concludere in un momento successivo un contratto definitivo (spesso una compravendita). È disciplinato dall’articolo 1351 del Codice Civile, che stabilisce l’obbligo di stipulare un contratto definitivo avente per oggetto i medesimi beni e condizioni pattuiti nel contratto preliminare.
Qualora una delle due parti non adempia, l’altra potrà agire in giudizio per ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile. Questo significa che il giudice, verificata l’esistenza del contratto preliminare, potrà emettere una sentenza che sostituirà la volontà della parte inadempiente e trasferirà la proprietà del bene.
La redazione del contratto preliminare è particolarmente delicata, poiché tutte le clausole che vi sono inserite vincoleranno le parti al momento della stipula del contratto definitivo. Tra queste, la determinazione del prezzo, la descrizione del bene e le condizioni di pagamento sono elementi essenziali che devono essere chiaramente definiti.
Rimedi in caso di violazione della prelazione volontaria
Nel caso in cui il prelazionante violi il patto di prelazione volontaria, ad esempio vendendo il bene a terzi senza informare il prelazionario, unico rimedio sarà il risarcimento del danno. A differenza della prelazione legale, che conferisce al prelazionario un diritto di riscatto, la prelazione volontaria non prevede strumenti coercitivi per l’esecuzione del contratto.
Il risarcimento del danno si basa sulla valutazione delle conseguenze economiche subite dal prelazionario a causa della mancata possibilità di esercitare il proprio diritto di prelazione. L’importo del risarcimento potrà variare a seconda della gravità della violazione e del valore dell’affare perduto.
Non sarà quindi possibile chiedere la risoluzione del contratto concluso tra il prelazionante e il terzo, né tantomeno ottenere l’esecuzione forzata della vendita a favore del prelazionario.
Sentenze della Corte di Cassazione: perché l’art. 2932 non si applica alla prelazione volontaria
Le sentenze della Corte di Cassazione sono chiare nel delineare i limiti della prelazione volontaria e nel chiarire perché l’art. 2932 del Codice Civile, che consente l’esecuzione in forma specifica degli obblighi contrattuali, non si applica a questa tipologia di prelazione.
Nella sentenza n. 15081 del 2024, la Corte ha stabilito che il patto di prelazione non ha la stessa natura del contratto preliminare. La prelazione volontaria, infatti, non obbliga il prelazionante a concludere il contratto, ma solo a preferire il prelazionario nel caso in cui decida di farlo.
Anche con la sentenza n. 4116 del 1986 la Corte di Cassazione ha precisato che la prelazione volontaria non conferisce un diritto al contratto, ma solo una preferenza nella trattativa. Il prelazionante, pertanto, non è obbligato a concludere l’affare con il prelazionario, ma solo ad offrirgli la possibilità di acquistare o locare il bene prima di avanzare l’offerta a terzi. Se questo diritto viene violato, il prelazionario potrà chiedere il risarcimento dei danni, ma non potrà pretendere l’esecuzione del contratto mediante sentenza.
Infine la sentenza n. 15709 del 2013, con cui la Corte di Cassazione ha ribadito che il diritto conferito dalla prelazione volontaria è di natura obbligatoria e non reale. Ciò significa che il prelazionario non potrà ottenere la restituzione del bene mediante l’articolo 2932 c.c. In questo contesto, il risarcimento del danno rappresenterà l’unico strumento giuridico disponibile per il prelazionario.
Conclusioni: Limiti e applicazioni della prelazione volontaria
Dall’analisi delle sentenze della Corte di Cassazione emerge un chiaro orientamento giurisprudenziale che limita l’applicabilità dei rimedi previsti dall’articolo 2932 del Codice Civile alla prelazione volontaria. A differenza del contratto preliminare, che vincola le parti a concludere un contratto definitivo, la prelazione volontaria offre al prelazionario solo un diritto di preferenza.
Questo significa che, in caso di violazione del diritto di prelazione, il prelazionario avrà diritto soltanto ad una compensazione economica per il danno subito, senza poter pretendere la conclusione del contratto.